在过去的一年里，我国的住宅抵押贷款支持证券市场下降了65%。在没有其他投资选择的情况下，业主急于偿还债务或以较低的利率进行再融资，是住宅抵押贷款支持证券市场萎缩的主要原因。2022年以来，中国没有新发行抵押贷款支持证券。

　　根据惠誉评级（Fitch Ratings）的最新报告，在过去的一年里，我国的住宅抵押贷款支持证券市场萎缩了近三分之二。表面上看，住宅抵押贷款支持证券市场萎缩，是因为一年多来存在的业主提前还款浪潮。

　　惠誉评级在报告中的数据显示，2024年3月份我国住宅抵押贷款支持证券市场市场规模从去年同期的1万亿元人民币以上，萎缩到3630亿元人民币，下跌了65%。

　　报告称，今年3月，支持证券化的抵押贷款的偿还水平，达到了今年的最高水平，这相当于按年计算的提前还款率高达43%，约为此前1年平均水平的四倍。

　　而其中全国住宅抵押贷款支持证券的提前还款率最初在去年9月份一度跃升至63%，当时主要国有银行宣布下调抵押贷款利率，这推动了再融资。

　　二、在没有其他投资选择的情况下，业主急于偿还债务或以较低的利率进行再融资，是住宅抵押贷款支持证券市场萎缩的主要原因。

　　经济研究人员认为，该数据在一定程度上反映了政府降低借贷成本的影响，表明在缺乏可行的投资选择和不确定的经济背景下，更多家庭选择偿还债务。

　　惠誉评级董事Tracy Wan认为，该机构最初认为提前还款的飙升是源于政策变化的“一次性”异常现象，因为中国的银行在许多情况下可能会以较低的利率为全部贷款再融资。但今年提前还款的“加速”证明，此前的分析可能存在错误。客观的原因，可能除了利率下调的货币政策之外，更重要的部分，是由于客户选择使用现金来偿还债务，而不是积极投资。

　　在成熟的资本市场，客户选择使用现金来偿还债务的现象较为少见。在我国出现这种情况，源于投资者认为以低投资收益率支付高抵押贷款利率是没有意义的。亦即虽然央行在持续下调政策利率，但由于需求低迷，物价下行，资产价格普遍下跌，有些投资渠道的资产投资收益率下行的幅度超过了央行贷款利率的下调速度，以至于出现了大部分固收类投资品收益率低于抵押贷款利率的罕见现象。

　　现在，抵押贷款支持证券的投资者面临“提前还款风险”，当他们交易所依据的抵押贷款提前偿还时，他们需要寻找新的投资渠道以类似的收益率存放现金。

　　我国的抵押贷款市场由国有银行主导，我们的国有银行拥有世界上最大的资产。不过，根据金融数据提供商CN-ABS的数据，自2022年以来，中国没有新发行抵押贷款支持证券。

　　抵押贷款支持证券发行量下降甚至暂停，这一切都与房地产市场有关。买房的人越来越少，增量抵押房贷越来越少，最近甚至出现净减少。

　　由于对离岸投资的限制和对金融产品风险的担忧，我国的金融产品品种较少，投资机会原本就不多。也就导致了较为罕见的使用现金来偿还债务的现象。毕竟目前我国最安全的投资方式之一，就是提前偿还抵押贷款。

　　当然，除了上述原因之外，高提前还款率可能还与几个因素有关。比如由于开发商的财务问题，存量房产的销售有所增加，这与购买新房的担忧形成鲜明对比。这也导致一些抵押贷款被提前偿还。

　　但自2022年开始，资产支持证券发行量与存量持续下滑。2023年发行资产支持证券1.87万亿元，比2022年下降6.8%，较2021年最高点下降40.4%。

　　而资产支持证券存量在2022年、2023年也连续萎缩。2023年下降20.1%，下降幅度高于2022年。

　　资产支持证券的大幅下滑，主要是以住房抵押贷款为基础资产的信贷类ABS存量大幅下滑。2023年，以住房抵押贷款为基础资产的资产支撑证券存量余额为0.45万亿元，较2022年末的1.07万亿元下滑57.9%，较2021年的1.35万亿元下滑66.8%。

　　住房抵押贷款支持证券，是信贷资产证券化模式之一。金融机构将持有的流动性较差但具有未来现金流收入的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组成，由证券化机构购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。被证券化的住房抵押贷款具备低风险性、统一性、风险分散性的特征。其作用是缓解金融机构长期固定资产收益无法弥补短期高额负债成本以及资金缺乏不断加大的困境，还能拓宽住房抵押贷款二级市场，为住房金融开辟一条资金来源的新途径。

　　我国资产证券化试点于2005年启动，2008年全球金融危机爆发后，一度有所放缓，2012年重启，2015年实行备案制后，进入快速发展阶段。近年来，我国融资租赁、收费收益权、应收账款、保理融资、汽车抵押贷款、商业房地产抵押贷款等资产证券化产品不断推陈出新，近期正开展基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）的试点工作。

　　在房地产行业努力扭转多年放缓之际，资产被打包在一起并作为类似债券的工具出售给投资者的证券化行业，为进入中国庞大的38万亿元人民币抵押贷款市场提供了一个窗口。